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1- Ne lâchez rien sur l’emplacement du terrain
Réfléchissez d’abord à votre projet de vie, définissez quelques critères-clés dont vous ne dérogerez pas et ciblez une zone géographique en accord avec vos critères. Souhaitez-vous ne pas être trop isolé ? Est-il indispensable que vous soyez à proximité d’une agglomération, des écoles, des transports publics ? Projetez-vous à horizon 10 ans et évaluez l’accessibilité des collèges et lycées si vous avez des enfants. Méfiez-vous de la proximité de routes bruyantes, de fermes agricoles en activité, de plate-formes logistiques et de tout ce qui peut générer du bruit. Allez plusieurs fois sur le terrain à des horaires et des jours différents et passez-y du temps pour vous rendre compte de détails qui auraient pu vous échapper.
Consultez le PLU (Plan Local d’Urbanisme) pour vous informer sur les aménagements que la commune a planifiés. Vous pourrez ainsi vérifier si des projets impactants sont envisagés (autoroute, ligne ferroviaire, complexe immobilier, construction d’une prison …).
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2- Optez pour la bonne superficie
La surface du terrain influe directement sur la surface de construction autorisée (le coefficient d'occupation des sols ou COS détermine la quantité de construction admise sur une propriété foncière en fonction de sa superficie), ainsi que sur l’éloignement de votre future maison avec celle des voisins. Pensez à faire vérifier le bornage du terrain par un géomètre avant d’acheter pour vous assurer des limites exactes de votre terrain et prévenir tout litige à venir. Un grand terrain est préférable si vous pouvez vous l’offrir mais pensez aussi à l’entretien qu’il nécessitera au fil du temps et interrogez-vous sur votre capacité et vos motivations à tondre, à tailler et à désherber.
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3 - Portez une attention particulière à la topographie du terrain
Préférez les terrains aux formes simples (idéalement les plus proches possible du carré) pour vous vous laisser les coudées franches en matière de construction. Attention aux terrains en pente ! Si un terrain escarpé peut offrir l’attrait d’une vue dégagée et certaines potentialités de construction, il nécessitera des aménagements coûteux pour être vivable. Terrassement, récupération des eaux, construction d’enrochements, de murets de soutènement, d’escaliers extérieurs pour relier la partie haute et la partie basse, aménagement de rocailles dans les pentes … autant de chantiers à prévoir en termes de budget ou de travaux à faire soi-même !
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4 - Considérez l’orientation de la parcelle
L’ensoleillement du terrain est primordial car non seulement la quantité d’ensoleillement impactera votre bien-être à la maison et dans votre jardin, mais aussi vos dépenses en énergie. Il faut savoir que depuis le 1er janvier 2013, tous les bâtiments neufs à usage d’habitation sont soumis aux obligations de la RT2012 avec des contraintes de limitation de consommation d’énergie. La RT2012 dicte des règles précises à respecter selon la zone géographique de votre terrain, non seulement en termes de qualité du bâti mais aussi d’ouvertures pour optimiser l'utilisation des calories produites par le soleil. Privilégiez les terrains plein sud ou sud-ouest et méfiez-vous des terrains exposés aux vents !
>> Toutes les photos de cette maison contemporaine en paille réalisée en région Lyonnaise par Gallet Architectes.
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5 - Renseignez-vous sur la nature du sol et les contraintes de viabilisation
La nature du sous-sol conditionne le coût des fondations de la maison. Selon que le sol soit rocheux, sablonneux, argileux ou constitué de remblais, le type et l’ampleur des fondations ne seront pas les mêmes. Vérifiez la présence d'une nappe phréatique, de galeries ou de carrières qui pourraient rendre la construction difficile et engendrer un surcoût important. Sachez que le vendeur est tenu de vous fournir, au plus tard au moment de la signature du compromis, un état des risques naturels, miniers et technologiques (ERMNT) datant de moins de six mois si le terrain est situé dans une zone à risques. Pour toute question précise, n’hésitez pas à vous tourner vers la Direction Départementale des Territoires (ex DDE). Si le terrain n’est pas viabilisé, vérifiez la possibilité de raccorder votre future maison aux réseaux collectifs d'eau potable, d'assainissement, d'électricité et de télécoms. La mairie pourra vous renseigner et vous guider vers les organismes compétents pour vous donner une idée de l'ampleur des travaux de raccordement.
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6 - Etudiez les règles d’urbanisme en vigueur avant d’acheter
Le certificat d'urbanisme est un document important qui précise les règles d'urbanisme applicables sur un terrain donné ainsi que les limitations au droit de propriété (servitudes d'utilité publique, droit de préemption...) Le certificat d'urbanisme vous permet donc de connaître tous les éléments liés aux contraintes juridiques de votre terrain et de savoir si votre projet de construction est réalisable. La délivrance du certificat d'urbanisme n'est pas obligatoire mais il est recommandé d'en faire la demande avant l’achat du terrain car à défaut d’en étudier les règles, vous vous exposez à des surprises qui pourraient contrarier votre projet. Le permis de construire vous sera accordé si votre projet de construction respecte en tous points les règles d'urbanisme en vigueur.
Et pour finir, parlez à vos futurs voisins si vous les croisez. Eux seuls pourront vous communiquer des informations que vous ne sauriez obtenir par les canaux classiques. Ils vous donneront aussi une idée de l’ambiance dans le secteur et vous permettront de mieux vous projeter avant de faire le grand saut !
6 conseils pour trouver le terrain idéal
Dans un projet de construction, le choix du terrain est crucial - plus que la construction en elle-même - car, contrairement à un bâtiment construit, le terrain porte en lui des qualités et des défauts intrinsèques qui ne pourront être changés au cours du temps et avec lesquels il faudra vivre coûte que coûte.
Un terrain en bordure de route sera toujours planté au bord de la route quoi que vous fassiez, un terrain avec du vis à vis ne se transportera pas en rase campagne, un terrain éloigné de toutes commodités restera à distance des écoles quand il vous faudra gérer les trajets scolaires, un terrain en pente ne sera jamais plat … etc … Ces données capitales gouverneront en grande partie votre mode de vie et votre plaisir à vivre dans votre maison, mais présideront aussi à la valeur marchande de votre bien une fois construit ! Une belle maison plantée sur un terrain exposé à des nuisances a, sur le marché de l’immobilier, moins de valeur qu’une maison moyenne très bien placée … Alors pour vous aider à acheter le terrain qui vous convient et éviter les déconvenues, voici les 6 conseils à suivre avant de passer à l'acte.
